1. Als ik nu een storting doe op uw bankrekening, wanneer
ontvang ik dan de eerste rendementsuitkering?
Indien uw storting voor of op de laatste dag van een maand door
ons is ontvangen, worden per de eerste van de volgende maand
certificaten aan u uitgegeven. Daarop wordt uiteraard direct
rendement gemaakt over uw investering. De eerste maandelijkse
uitkering ontvangt u per eerste werkdag van de maand na de uitgifte
van de certificaten.
2. Hoe kan ik weer van mijn certificaten af, als ik dat
wil?
Voor het Nederlandse SynVest RealEstate Fund N.V. kunt u uw
certificaten op 3 manieren verkopen:
1. na 3 jaar kunt u de certificaten ter inkoop aan het Fonds
vastgoedfonds aanbieden. Het beleggingsfonds heeft dan in principe
een inspanningsverplichting om de certificaten in te kopen. Om
daaraan te kunnen voldoen wordt een liquiditeitsreserve
aangehouden. Binnen die drie jaar kan de directie eveneens een
besluit nemen om tot inkoop over te gaan op grond van bijzondere
omstandigheden (zie prospectus).
2. u kunt ze via www.npex.nl te
koop aanbieden. Hiertoe dient u kosteloos een beleggersgiro te
openen bij NPEX en kunt u stukken te koop aanbieden. Dit kunt u op
ieder gewenst moment doen.
3. de stukken zijn vrij verhandelbaar. U kunt ze zelf aan iemand
anders overdragen. Hiervan moet u wel aan ons mededeling doen.
3. Hoe wordt het dividendrendement berekend?
Het dividend rendement wordt berekend door het huidige
interim-dividend per certificaat op jaarbasis te delen door de
huidige handelskoers van het certificaat. Deze berekening kan
worden geïllustreerd met het volgende voorbeeld: per certificaat
wordt op jaarbasis € 297,59 interim-dividend uitgekeerd en de
handelskoers van het certificaat bedraagt € 3.950. Het
dividendrendement bedraagt dan: € 297,59 / € 3.950 x 100% = 7,53%.
Echter, door het rente op rente effect (het dividend wordt immers
maandelijks uitgekeerd) is het effectieve rendement op jaarbasis
7,8%.
4. Houden jullie voor de rendementsberekening wel rekening met
leegstandrisico's van de beleggingspanden?
Ja, in tegenstelling tot de meeste andere vastgoedfondsen,
hanteren wij na vijf jaar een leegstandspercentage van 5% van ons
onroerend goed in onze rekenmodellen. Door actief beheer streven we
uiteraard naar een betere bezettingsgraad van onze
beleggingspanden.
5. Hoe wordt de koers van de certificaten bepaald?
Deze wordt door de directie vastgesteld mede aan de hand van de
waarde van de beleggingspanden zoals die door een externe taxateur
worden afgegeven. Daarnaast kan rekening worden gehouden met een
voorzichtige verwachtingswaarde voor de vastgoedbezittingen. Omdat
alle directe rendementen worden uitgekeerd zal de koers niet
stijgen door winstreserveringen.
6. Hoe kan het dat jullie geen emissiekosten in rekening
brengen?
Deze kosten komen normaal bovenop het bedrag van uw investering
en u krijgt hierover geen rendement. Dat vinden wij niet correct.
Wij hebben wel emissiekosten maar die worden door de Beheerder
voldaan onder andere uit de inkomsten uit de funding provisie. Deze
is wel onderdeel van de rendementsberekening. Ook krijgt u bij
verkoop van de certificaten uw inleg, tegen de dan geldende koers
minus de afslag, 100% terug.
7. Is de door SynVest N.V. ingehouden Dividendbelasting
verrekenbaar?
Een Fiscale beleggingsinstelling (FBI) is verplicht om 15%
dividendbelasting (sinds 1 januari 2007, daarvoor 25%) in te houden
op uitgekeerd dividend en af te dragen aan de fiscus. Deze
belasting is echter een voorheffing en verrekenbaar met
Inkomstenbelasting en/of Vennootschapsbelasting.
8. Hoe komt het dat bij een waardedaling van de
beleggingspanden, de handelskoers meer daalt dan deze
waardedaling?
Dat komt door het feit dat het vastgoed met 60% vreemd vermogen
is gefinancierd. Voorbeeld: eigen vermogen 40, vreemd vermogen 60
totaal 100. Waardedaling vastgoed 8%.
40 eigen vermogen
60 vreemd vermogen
------ +
100 totale vermogen
8 waardedaling vastgoed
------ -/-
92 totale vermogen
60 vreemd vermogen
------ -/-
32 nieuw eigen vermogen
40 oorspronkelijk eigen vermogen
32 nieuw eigen vermogen
------ -/-
8 waardedaling = 20%
p.s. bij een waardestijging van het vastgoed van bijvoorbeeld 4%
en een verhouding eigen vermogen vreemd vermogen van 40/60% geldt
het omgekeerde en is er dus sprake van een stijging van de
handelskoers met circa 9%
9. Op welke manier wordt de risicospreiding van het SynVest
RealEstate Fund gerealiseerd?
Dit bereiken we ten opzichte van andere vastgoedfondsen op
verschillende manieren:
- beleggen in diverse soorten vastgoed; locaties verspreid
door heel Nederland
- groot aantal beleggingspanden en huurders
- beperkte omvang per beleggingspand; realistische
uitgangspunten voor rendementsberekening.
10. Op welke omvang richt het SynVest RealEstate Fund
zich?
Wij streven naar een belegd vermogen van 250 miljoen.
Doelstelling is dit te bereiken binnen een termijn van 1 à 2 jaar.
Met deze omvang realiseren wij een goede spreiding in
beleggingspanden en huurders waardoor het risico voor het beleggen
laag is.
11. Is een beursgang of verkoop van het totale vastgoedfonds op
termijn de bedoeling?
Dit is niet direct de bedoeling, doch wordt ook niet
uitgesloten.
12. Is 13,5% van de huur als exploitatiekosten redelijk?
Ja, dit is heel redelijk, de benchmarkt ligt tussen de 10 en
30%. In tegenstelling tot vele andere vastgoedfondsen reserveert
SynVest 4,5% van de huur als onderhoudsreserve. De meeste andere
beleggingsfondsen reserveren aanzienlijk minder, soms slechts de
helft (2%).
13. Is de maandelijkse uitkering van nu 7,8% op jaarbasis
gegarandeerd?
Nee, dit is niet gegarandeerd. Dit percentage berekenen wij door
het geprognotiseerde jaar dividend te delen op de huidige waarde
van een certificaat. Een aanpassing in de waarde (koers) en/of
dividend uitkering heeft invloed op het gecommuniceerde percentage.
Ook hier geldt dat rendementen behaald in het verleden, geen
garantie bieden voor de toekomst.
14. Wat is het risico dat bij een verdere uitbreiding van de
vastgoedportefeuille het gemiddeld rendement daalt?
Het rendement is inderdaad een mix van diverse
beleggingen. Ieder vastgoed object realiseert een eigen rendement.
Op grond van onze beleggingsstrategie streven wij naar een zo
optimaal mogelijk rendement. Daarbij geldt het in de prospectus
genoemde rendement als uitgangspunt. Het blijft voor ons een
uitdaging om een beter rendement te realiseren dan in het
prospectus voorzien.
15. Heeft het management (de heren Pot, Panhuyzen en van
Gooswilligen) een belang in SynVest?
Ja, het management heeft op eigen initiatief besloten te
beleggen in SynVest. Wij zijn van mening dat dit een extra waarborg
is voor hun betrokkenheid bij het beleggingsfonds.
16. Komt door een commerciële afwaardering van het vastgoed de
FBI status van vastgoedfonds in gevaar?
SynVest RealEstate Fund NV is een Fiscale
Beleggingsinstelling waardoor ze is vrijgesteld van
Vennootschapsbelasting. Eén van de voorwaarden die
hier aan gesteld wordt is dat niet meer dan 60% van de
verwervingsprijs van het onroerend goed gefinancierd
mag zijn met vreemd vermogen.
17. Kennismaking?
Het management is uiteraard graag bereid om kennis te maken met
participanten of mensen die overwegen in ons vastgoedfonds te
beleggen. Voor een afspraak kun u bellen met SynVest 088-7709700 of
mailen naar info@synvest.nl.
Of ga naar de contactpagina.